COMMENT REGULARISER UNE CONSTRUCTION APRES ACHEVEMENT DES TRAVAUX ?

Quels étaient les faits de l'espèce ? 

Le Conseil d'Etat répond à cette question par la négative avec un arrêt du 25 novembre 2020 (CE, 25 novembre 2020, 429623).

En l'espèce, un permis de construire avait été délivré en vue d'une construction. Toutefois, les voisins d'assiette de cette nouvelle construction, ont assigné les pétitionnaires devant le juge des référés afin de faire constater un dépassement de la hauteur de construction maximale autorisée. Ces voisins ont ensuite assigné les pétitionnaires devant le tribunal de grande instance de Meaux afin qu'il ordonne de faire cesser cette irrégularité. 

Toutefois, les pétitionnaires ont présenté une demande de permis de construire modificatif ayant pour principal objet de régulariser cette irrégularité. Ce permis de construire modificatif leur a été accordé. Les voisins ont alors demandé l'annulation pour excès de pouvoir au tribunal administratif de Melun dudit permis modificatif. Ce tribunal a rejeté leur demande et la cour administrative d'appel de Paris a rejeté leur appel. Ils se sont alors pourvus devant le Conseil d'Etat. 

Est-il possible de régulariser une construction avec un permis modificatif dès lors que les travaux ont été achevés ? 

Le Conseil d'Etat a tout d'abord précisé : 

"L'autorité compétente, saisie d'une demande en ce sens, peut délivrer au titulaire d'un permis de construire en cours de validité, tant que la construction que ce permis autorise n'est pas achevée, un permis le modifiant, sous réserve que les modifications apportées au projet initial n'en remettent pas en cause, par leur nature ou leur ampleur, la conception générale."

Il résulte de cette précision, que l'autorité administrative peut effectivement délivré un permis modificatif. Néanmoins, la délivrance d'un tel permis est conditionnée par le fait que la construction autorisée ne soit pas achevée. 

Le Conseil d'Etat a poursuivi : 

"En vertu de l'article R. 462-6 du même code, dans sa rédaction applicable au litige, à compter de la date de réception en mairie de la déclaration signée par le bénéficiaire du permis de construire attestant l'achèvement et la conformité des travaux, l'autorité compétente dispose, sous réserve des cas où un récolement des travaux est obligatoire, d'un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration, au-delà duquel elle ne peut plus exiger du propriétaire qui envisage de faire de nouveaux travaux qu'il présente une demande de permis ou dépose une déclaration portant sur les éléments de la construction existante édifiés sans respecter le permis de construire précédemment obtenu ou la déclaration préalable précédemment déposée."

Il résulte de cette affirmation que l'autorité administrative ne peut plus donc exiger du pétitionnaire qu'il présente une demande de permis de construire modificatif portant sur les éléments de la construction existante édifiés sans respecter le permis de construire précédemment obtenu, dès lors que le titulaire du permis initial a déposé une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT). 

Une seule possibilité reste donc envisageable dans ce cas : 

"si la construction achevée n'est pas conforme au projet autorisé, le titulaire du permis de construire conserve la faculté, notamment si une action civile tendant à la démolition ou à la mise en conformité de la construction a été engagée, de solliciter la délivrance d'un nouveau permis de construire destiné à la régulariser, qui doit porter sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé et respecter les règles d'urbanisme en vigueur à la date de son octroi."

Le pétitionnaire ne peut donc pas demander un permis modificatif en vue de la régularisation de sa construction, une fois celle-ci achevée, mais il peut solliciter la délivrance d'un nouveau permis de construire de régularisation. 

En l'espèce, les pétitionnaires avaient déclaré que les travaux autorisés par le permis de construire initial étaient achevés. L'autorité administrative ne pouvait donc plus régulariser la construction par la délivrance d'un permis modificatif.  

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