DROIT DE PRÉEMPTION : PEUT-IL S'APPLIQUER À UN VOLUME EN SOUS-SOL ?

Conseil d'État, 30 juin 2023, n° 464324.

Quels sont les motifs justifiant la mise en oeuvre d'une procédure de préemption ?

La procédure de préemption est principalement prévue par les articles L. 210-1 et suivants et L. 300-1 du code de l'urbanisme en ce qui concerne la préemption des biens immobiliers. Il s'agit d'une procédure par laquelle la personne publique se substitue à l'acheteur retenu par le vendeur d'un bien, en revanche, l'administration ne peut contraindre le vendeur à la vente. 

Le droit de préemption immobilier peut être mis en oeuvre dans le cadre de projets d'intérêt général relatifs aux "actions ou opérations d'aménagement qui ont pour objet de mettre en oeuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels".

Le droit de préemption peut-il viser un volume en sous-sol ?

OUI - Dans cet arrêt du 30 juin 2023, le Conseil d'État a répondu par l'affirmative. En l'espèce, la commune de Vincennes a fait usage de son droit de préemption sur un sous-sol, alors à usage de station de lavage, dans le but satisfaire à une obligation figurant dans le PLU de la commune qui impose un nombre de places de stationnement minimum pour la création de nouveaux logements. Ces nouveaux logements, résultaient en la construction de 7 logements sociaux et 5 logements à vendre sur un terrain situé à 230 mètres.

Dans cet arrêt, le juge administratif a considéré que le droit de préemption ne pouvait être mis en oeuvre que si, à la date où la collectivité exerce son droit de préemption, elle peut justifier de la réalité d'un projet d'aménagement visé à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme et que la nature du projet doit apparaître dans la décision de préemption. En outre, le projet doit revêtir une finalité d'intérêt général. 

D'une part, le Conseil d'État a estimé que la réalité de l'opération envisagée devait être appréciée globalement et pas se limiter à la seule création de places de stationnement. D'autre part, le juge a considéré que l'exercice du droit de préemption sur un sous-sol séparé du terrain d'assiette des constructions de logements projetées participait au programme de création de logements sociaux et revêtait donc le caractère de politique locale de l'habitat au sens de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme. Enfin, le Conseil d'État relève que l'opération d'aménagement relevait bien d'un fin d'intérêt général. Dès lors, il reconnaît que la mise en oeuvre du droit de préemption d'un sous-sol était légale, quand bien même le sous-sol n'était pas situé sous le terrain d'assiette des constructions de logements projetées, ayant motivé la mise en oeuvre du droit de préemption. 

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